Πολλοί κάτοικοι του Μονάχου στράφηκαν στην τηλεργασία κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Τώρα αρκετά γραφεία είναι αχρησιμοποίητα. Αυτό θα ήταν μια ευκαιρία, πιστεύει η φοιτήτρια αρχιτεκτονικής Antonia Cruel, να δημιουργηθούν χιλιάδες διαμερίσματα.
Τουλάχιστον θεωρητικά, όποιος ψάχνει για γραφείο στο Μόναχο μπορεί να βρει γρήγορα ένα: Εκτιμάται ότι υπάρχουν 980.400 τετραγωνικά μέτρα κενών χώρων γραφείων στην πόλη. Αυτό είναι τόσο πολύ που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν κατοικίες για 25.138 άτομα.
“Οι αριθμοί δείχνουν ποιες ευκαιρίες κρύβονται σε αυτούς τους χώρους”
Η Antonia Cruel, φοιτήτρια αρχιτεκτονικής, το υπολόγισε. Στη διατριβή της, εξέτασε πώς θα μπορούσαν να μετατραπούν άδεια γραφεία σε διαμερίσματα.
Φυσικά, γνωρίζει ότι οι άνθρωποι δεν μπορούν να μετακομίσουν σε κάθε εγκαταλελειμμένο χώρο γραφείων. “Όμως τα στοιχεία αυτά δείχνουν ποιες ευκαιρίες υπάρχουν σε αυτούς τους χώρους”, λέει η Cruel.
Στην πραγματικότητα, το ποσοστό άδειων γραφείων στο Μόναχο είναι σήμερα υψηλότερο από ό,τι ήταν εδώ και επτά χρόνια. Σε αυτό το συμπέρασμα κατέληξε και ο σύμβουλος ακινήτων Colliers.
Καθόρισε ότι 1.061.400 τετραγωνικά μέτρα στην ευρύτερη περιοχή του Μονάχου αναζητούν νέο ενοικιαστή. Αυτό αντιστοιχεί σε ποσοστό κενών κατοικιών 4,7% – περίπου 1,6% περισσότερο από ό,τι το προηγούμενο έτος.
Το μεγαλύτερο μέρος των αχρησιμοποίητων γραφείων βρίσκεται εκτός των ορίων της πόλης: στα βορειοανατολικά του Μονάχου, το έντεκα τοις εκατό των χώρων είναι κενό. Ταυτόχρονα, όλο και περισσότερα γραφεία προστίθενται εκεί: για παράδειγμα, στο Aschheim επρόκειτο να κατασκευαστεί μια νέα τεράστια έδρα της Wirecard.
Η συμφωνία ναυάγησε όταν προέκυψε ότι ύποπτοι για απάτη διοικούσαν την πρώην εταιρεία Dax. Αλλά τότε το εργοτάξιο είχε ήδη ξεκινήσει. Τώρα ο ιδιοκτήτης δυσκολεύεται να βρει ενοικιαστές για τα σχεδόν 42.000 τετραγωνικά μέτρα γραφείων – παρόλο που δεν απέχει πολύ από την εμπορική έκθεση.
Ωστόσο, σύμφωνα με την Colliers, το ποσοστό κενών χώρων στο Bogenhausen και το Schwabing είναι επίσης οκτώ τοις εκατό. Και εδώ, επίσης, θα κατασκευαστούν νέα γραφεία τα επόμενα χρόνια.
Για παράδειγμα, δύο νέοι πύργοι γραφείων ύψους 98 μέτρων κατασκευάζονται στην οδό Richard-Strauss-Strasse. Κάποια στιγμή θα εργάζονται εκεί 1.900 άνθρωποι.
“Hufeland-Areal”: γραφείο και εμπορική τοποθεσία στα βόρεια του Μονάχου
Σε άλλες περιπτώσεις αυτό είναι ακόμη ανοικτό: Στην οδό Landsberger Straße στο Laim, 51.000 τετραγωνικά μέτρα γραφείων χτίστηκαν από καθαρή κερδοσκοπία.
Η πρόσοψη έχει ήδη τοποθετηθεί, αλλά δεν έχουν υπογραφεί ακόμη μισθωτήρια συμβόλαια.
Παρ’ όλα αυτά, η κατασκευή συνεχίζεται: Η υπηρεσία σχεδιασμού επεξεργάζεται επί του παρόντος ένα σχέδιο ανάπτυξης για το “Hufeland-Areal” στα βόρεια του Μονάχου. Εκεί πρόκειται να κατασκευαστεί μια τοποθεσία γραφείων και εμπορικών δραστηριοτήτων με περίπου 2.400 θέσεις εργασίας. Σχεδιάζονται επίσης ένα σούπερ μάρκετ, εστιατόρια και ένα ξενοδοχείο.
Μπορεί να χρειαστούν ακόμη χρόνια μέχρι να ολοκληρωθεί, αλλά σύντομα θα προστεθούν νέοι χώροι εργασίας. Η Colliers αναμένει ότι το επόμενο έτος θα ολοκληρωθούν στην περιοχή του Μονάχου 560.000 τετραγωνικά μέτρα γραφειακών χώρων.
Ο δήμος κάνει λόγο για “ανάκαμψη μιας τεταμένης αγοράς”
Αλλά μόνο το ένα τρίτο από αυτά έχει ενοικιαστή. “Λόγω της τρέχουσας μειωμένης ζήτησης”, μπορεί να υποτεθεί ότι “οι περίοδοι εμπορίας για τα νέα κτίρια θα γίνουν και πάλι μεγαλύτερες”, λένε.
Η πόλη δεν το βλέπει αυτό ως πρόβλημα: το ποσοστό άδειων κατοικιών δεν είναι κρίσιμο, αλλά μπορεί να περιγραφεί ως “ανάκαμψη μιας σφιχτής αγοράς”, γράφει το γραφείο Τύπου της υπηρεσίας πολεοδομίας.
Ο Christian Müller, επικεφαλής του SPD στο δημοτικό συμβούλιο, πιστεύει επίσης ότι είναι λάθος να γίνονται σπάνιοι οι χώροι γραφείων. Στη συνέχεια, λέει, οι μικρότερες εταιρείες δεν μπορούν πλέον να αντέξουν τα ενοίκια.
Η Antonia Cruel, πτυχιούχος αρχιτεκτονικής που είναι μέλος των Πρασίνων εδώ και λίγους μήνες, ενοχλείται από αυτό. Η ίδια πιστεύει: “Θα πρέπει να επιτρέπεται η κατασκευή νέων γραφείων μόνο εάν χρησιμοποιούνται τα υπάρχοντα”.
Στο Όφενμπαχ, για παράδειγμα, ένα συγκρότημα γραφείων της δεκαετίας του 1970 μετατράπηκε σε γραφείο κατοικιών, δηλαδή σε ένα μείγμα χώρων διαβίωσης, εργασίας και εκδηλώσεων για καλλιτέχνες, γραφίστες και σχεδιαστές.
Στο Μόναχο, τα πειράματα αυτά απέτυχαν: Η ιδέα της κατασκευής 270 διαμερισμάτων στην πολυκατοικία της Siemens απορρίφθηκε από τους νέους ιδιοκτήτες. Αντίθετα, η διοίκηση της πόλης επεξεργάζεται ένα σχέδιο ανάπτυξης για 1.600 θέσεις εργασίας.
Εάν ο πύργος BR στον κεντρικό σταθμό ανοικοδομηθεί, οι άνθρωποι είναι πιθανότερο να έρθουν εκεί για να εργαστούν παρά για να ζήσουν. Αλλά ο σύμβουλος των Πρασίνων Paul Bickelbacher δεν μπορεί να φανταστεί οικογένειες να μετακομίζουν εκεί. Εξάλλου, υπάρχει έλλειψη χώρων πρασίνου στην περιοχή.
Θα βοηθούσε ένας πιο ρεαλιστικός νόμος περί ανοικοδόμησης;
Ο Bickelbacher πιστεύει ότι τα διαμερίσματα εκεί δεν είναι ρεαλιστικά. Ο λόγος είναι ο θόρυβος – και η γραφειοκρατία. Ενώ ο κυκλοφοριακός θόρυβος μετριέται πίσω από τα παράθυρα για μια οικοδομική άδεια, ο εμπορικός θόρυβος μετριέται μπροστά από τα παράθυρα, λέει ο Bickelbacher.
Κατά την άποψή του, η οικοδομική νομοθεσία θα πρέπει να είναι πιο ρεαλιστική σε πολλά μέρη – και να δίνει στις πόλεις μεγαλύτερο περιθώριο ελιγμών. “Επειδή συχνά η πόλη μπορεί να διαπραγματευτεί μόνο με τους ιδιοκτήτες”, λέει ο Bickelbacher.
Και αυτό δεν λειτουργεί πάντα. Επειδή, παρά την τηλεργασία και την πανδημία, οι τιμές για τα γραφεία είναι ιδιαίτερα υψηλές: για ένα καινούργιο, πληρώνετε κατά μέσο όρο 28,20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
